BGH zum Landpachtrecht: Achtung Formularvertrag!

Der BGH hat mit Urteil vom 24.11.2017 (Az. LwZR 5/16) entschieden, dass die Klausel in einem Landpachtvertrag, wonach dem Pächter „ein Vorpachtrecht eingeräumt“ wird, ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet ist, gegen das sog. Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB verstößt und daher unwirksam ist.

Im konkreten Fall hatte der Kläger vom Beklagten mit schriftlichem Vertrag Flächen zur landwirtschaftlichen Nutzung gepachtet. Das Vertragsformular wurde dabei vom Kläger gestellt. Er hat dieses auch bei (neun) weiteren Pachtverhältnissen verwendet. Der Pachtvertrag sah folgende Regelung vor:

„Dem Pächter wird ein Vorpachtrecht für die vorbezeichneten Pachtflächen eingeräumt.“

Vor Ablauf der vereinbarten Pachtzeit schloss der Beklagte einen weiteren Pachtvertrag mit einem Dritten, der im direkten Anschluss an das Pachtverhältnis mit dem Kläger beginnen sollte. Als das dem Kläger bekannt wurde, erklärte er die Ausübung des Vorpachtrechts. Dem widersprach der Beklagte. Der Kläger erhob Klage.

Letztinstanzlich hatte sich nun auch der BGH mit dem Vertrag zu beschäftigen.

Zunächst stellte der erkennende Senat fest, dass es sich bei der vom Kläger gestellten Klausel zum Vorpachtrecht um ein Allgemeine Geschäftsbedingung handelte. Deshalb musste sich die Klausel am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB messen lassen. Das sog. Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB setzt voraus, dass eine Klausel etwaige wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen sei hierbei auf die Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners, nicht auf den Willen der konkreten Vertragsparteien.

Zwar sei die Möglichkeit, so der BGH weiter, ein Vorpachtrecht zu vereinbaren, allgemein anerkannt, jedoch bestünden hierfür – anders als beim Vorkaufsrecht – keine gesetzlichen Regelungen und ein Rückgriff auf die Regelungen zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht sei nicht ohne weiteres möglich.

Eine Klausel, die dem Pächter ein Vorpachtrecht einräumt, müsse daher insbesondere eine Bestimmung enthalten, für wie viele (Vorpacht-)Fälle diese gelten und auf welchen Zeitraum sich das Vorpachtrecht erstrecken soll.

Die Bezeichnung „ein“ Vorpachtrecht reicht nach Ansicht des Senats in diesem Zusammenhang nicht aus, um die notwendige Konkretisierung vornehmen zu können, da diese anstatt eines Zahlwortes auch als unbestimmter Artikel angesehen werden könne. Im Gegensatz zu einem Vorkaufsrecht könne ein Vorpachtrecht mehrmals entstehen.

Die Bestimmung eines Zeitraumes sei zudem erforderlich, weil sich ein neuer Pachtvertrag nicht unbedingt nahtlos an den laufenden Pachtvertrag anschließen müsse. Es könne auch sein, dass der Verpächter die Pachtsache nach Auslaufen des Pachtvertrages möglicherweise auch selbst nutzen möchte. In diesem Fall bliebe dann unklar, wie lange das Vorpachtrecht bestehen bleiben würde. Die insoweit erforderliche Konkretisierung ergäbe sich auch nicht aus den entsprechend heranzuziehenden Vorschriften des Vorkaufsrechts, da diese lediglich eine Ausübungsfrist und Mitteilungspflichten enthalten.

Die Entscheidung des BGH ist wenig überraschend, da die vorbezeichnete Klausel allein nicht ausreichend ist, um zu erkennen, worauf sich der Verpächter mit dem Vertragsabschluss einlässt. Der Senat hat mit dieser Entscheidung aber eine Richtschnur für die Formulierung solcher Klauseln geliefert, an der man sich gut orientieren kann, und zukünftig auch orientieren sollte.

Ihre Ansprechpartner:

07.02.2018